散售的城市更新项目困死在网签路上

北京城市更新项目“金尊府”从去年下半年开始有了一番积极的预热,但迟至最近为什么仍然没有入市?

北京、上海等一线城市房地产已经转入存量市场,至少体现在2个主要的维度:一是房屋交易上,二手房买卖已经占据市场相当份额;二是新增开发上,受制土地新增供应,不少开发企业寻求城市存量项目收购改造。

比如一些开发企业的土地拓展已经全面转入到以并购为主的阶段,主要为了规避土地市场过热的风险。

但是,由于北京对房地产交易价格限制,这些开发商收购而来、计划散售的城市更新项目卡死在二手房网签指导价。

一家闽系开发商在2016年底收购了位于北京远洋国际中心B座的辉盛庭公寓,重新装修改造以后,命名为“金尊府”作为二手房散售。

辉盛庭公寓整体建筑面积2.7万平方米,商业办公和公寓用途,共有228套房源。这家开发商整体收购辉盛庭公寓的对价不到12个亿,平均交易单价也不到4.4万元。

拾遗君当时获悉这家开发商打算将金尊府项目的散售价格定在15万元/平方米,按此计算的线个亿。

而且,因为辉盛庭公寓是更新改造项目,开发商也不用走北京的新房预售流程,直接作为二手房散售即可。因此,金尊府项目一边如火如荼地进行改造装修,一边准备在2017年下半年推出市场,其预计会在今年下半年就可以交房入住。

但北京现在处于房地产调控阶段,对二手房交易价格亦有限制,之前单价15万元以上的二手房基本限制了挂牌和网签。

开发商为了突破政府对网签指导价的限制,现在北京这类城市更新改造项目的实际成交价格包含2个部分:毛坯网签价+全部装修价。

比如,北京国贸附近比较有名的“梵悦·108”项目,这个项目现在销售均价为14万元/平方米,备案指导价为8万元/平方米-11万元/平方米,这意味着其他3万元/平方米-6万元/平方米要摊至装修款,而装修款部分,购房者必须跟首付款一同付清,无法贷款,可以贷款的部分即备案指导价下的购房款。

另据拾遗君了解,毗邻辉盛庭公寓的“北京公园1872”项目也是一个更新改造项目,开发企业以二手房方式散售,目前市场成交均价在10万元/平方米左右,但该项目的网签指导价比较低,只有3.5万元/平方米左右。

而北京公园1872项目旁边的保利东郡项目在北京市住建委的网签指导价更低,只有2.5万元/平方米,因为该项目比较新,在北京市住建委备案仍属于普通片区。再加上通常在新房销售阶段,高层板楼的备案价也要高于同一区位的低层板楼。

据拾遗君向一位知情人士了解,现在金尊府这个更新改造项目遭遇的问题,即跟北京市住建委协商拟售价格里,网签指导价格与装修款价格如何配比。

按照金尊府项目拟售价格为15万元/平方米,北京市住建委要求网签备案指导价为10万元/平方米,这意味着其他5万元/平方米要分配至装修款,购房者一次性付清,直接增加了买家的支付压力。

比如一位买家购买金尊府的一套普通住房,实际成交价格为15万元/平方米,网签备案指导价为10万元/平方米,网签指导价下的购房款允许贷款,因为是改善类项目,预计首付比例为60%,而另外5万元/平方米房价则作为装修款一次性付清,叠加后相当于实际首付比例达到了73%以上。

当然,整体二手房价格限制的背景下,网签指导价对散售的城市更新项目的影响,不会只有一个项目或一家开发企业,其他更新改造项目也会遇到相同的问题,拖累的就是这些项目迟迟难以入市,以及叠加装修款后购房者一次性付款压力。

另外,对这些散售的城市更新项目而言,虽然通过整体收购的方式降低了项目获取成本,但是之后高价散售,缴纳高额的土地增值税,也会摊薄项目利润。

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